土地の相続などの際に所有者についての登記が行われないなどの理由で、誰が所有者なのか分からない土地が増加しています。このような管理されずに放置された所有者不明の土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。
そこで所有者不明土地をなくすため、令和3年(2021年)4月に、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から総合的に民事基本法制の見直しが行われました。

所有者不明土地とは？

所有者不明土地とは、相続等の際に土地の所有者についての登記が行われないなどの理由により、不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地、又は所有者は分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のことです。
このような土地が日本各地で増加しており、その面積を合わせると九州の面積よりも広いと言われています。
また、令和4年度(2022年度)に地方公共団体が実施した地籍調査事業では、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しなかった土地の割合は24％(令和4年度国土交通省調べ)にも及んでいます。今後、所有者不明土地はさらに増えていくと予想されており、各地で社会問題になっています。
所有者不明土地が生じる主な原因としては、

• 土地の相続の際に登記の名義変更が行われないこと。
• 所有者が転居したときに住所変更の登記が行われないこと。

などがあげられます。

所有者不明土地の問題点は？

所有者が分からない状態が続くと、土地の管理がきちんと行われないまま放置され、周辺の環境や治安の悪化を招き、近隣住民に不安を与えることになります。
また、土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても、所有者が分からないために工事を進めることができず、危険な状態が続いてしまったり、公共事業や市街地開発などのための用地買い取り交渉ができず、土地の有効活用の妨げとなります。

所有者不明土地をどうやって解消するのか？

所有者不明土地の問題を解消するため、令和3年(2021年)4月に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布されました。
この2つの法律では、所有者不明土地の発生を予防したり、すでに発生している所有者不明土地を滞りなく利用したりするために次のような見直しと制度の創設が行われました。

1. 登記が適切に行われるようにするための不動産登記制度の見直し
2. 相続等により取得した土地を手放すための制度(相続土地国庫帰属制度)の創設
3. 土地利用に関連する民法ルールの見直し

その制度の中身を説明していきます。

不動産登記の新たなルール

これまでは相続登記や住所等の変更登記の申請は任意でした。申請をしなくても直ちに大きな問題が起きなかったので、相続した土地にあまり利用価値がなく、売却が難しいような場合には手間暇(時間や費用)をかけてまで登記の申請(名義変更)をしない相続人がいました。
前述のとおり所有者不明土地は、相続登記が行われないことや、住所等の変更登記が行われていないことが原因で発生します。
そこで不動産登記の制度が見直され、その発生を防ぐため、相続登記の申請が令和6年(2024年)4月から義務化されることになりました。また、住所等の変更登記の申請は令和8年(2026年)4月から義務化されることとなりました。
なお現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので注意が必要です。

相続登記の申請の義務化(令和6年(2024年)4月1日施行)

相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。
また、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を踏まえた登記を申請する必要があります。
なお上記のいずれの場合でも正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。

「相続人申告登記」制度の創設(令和6年(2024年)4月1日施行)

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、法律上、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。
その状態で相続登記を申請しようとすると、全ての相続人を把握するための資料(戸籍謄本など)が必要になってしまいます。
そこで、遺産分割がまとまらず相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました(令和6年(2024年)4月1日施行)。
この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで申出することができ、より簡易に手続を行うことができます。

住所等の変更登記の申請の義務化(令和8年(2026年)4月1日施行)

登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う必要があります。
なお正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。

その他の新たな制度

上記の制度のほか

1. 親の不動産がどこにあるか調べられる「所有不動産記録証明制度」
   (令和8年(2026年)2月2日施行)
2. 他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み
   (令和8年(2026年)4月1日施行)
3. DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例(令和6年(2024年)4月1日施行)

などが新たに設けられました。

土地を手放すための制度「相続土地国庫帰属制度」とは？

土地を相続したものの使い道がなく、手放したいけれど引き取り手もなく処分に困っているなど、その様な土地が所有者不明土地の予備軍になっていると言われています。
そこで所有者不明土地の発生を予防するため、土地を相続した方が不要な土地を手放して国に引き渡すことができる「相続土地国庫帰属制度」(令和5年(2023年)4月27日施行)が新たに設けられました。

基本的にだれでも申請可能

基本的には相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であればどなたでも申請できます(売買等によって土地を取得した個人や法人については対象外）。土地が共有地である場合には、共有者全員で申請していただく必要があります。
そして国に引き渡すためには、法務大臣(窓口は法務局)の承認を得た上で、負担金(10年分の土地管理費相当額)を納付する必要があります。

費用は幾らかかるか

申請する際には、1筆(※1)の土地当たり1万4,000円の審査手数料を納付する必要があります。さらに、法務局による審査を経て承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付します。同じ種目の土地が隣接していれば、負担金の合算の申出をすることができ、2筆以上でも負担金は原則20万円です。なお、一部の市街地の宅地、農用地区域の農用地、森林などについては、面積に応じて負担金を算定するものもあります(下図参照)。
※1：「筆」とは、登記上の土地の個数を表す単位

(注1)都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域
(注2)面積の単純比例ではなく、面積が多くなるにつれ、１平方メートル当たりの負担金額は低くなる。

土地利用に関連する民法のルールの見直しとは？

既に発生している所有者不明土地を円滑に利用するために、次のような制度の見直しや創設が行われました。

土地・建物に特化した財産管理制度の創設(令和5年(2023年)4月1日施行)

所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させたりするなどの問題が起きる原因となります。これまではこの管理に適した財産管理制度がなかったため管理が非効率になっていました。
そこで、所有者が不明の場合や所有者が適切に管理されていない土地や建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。
調査をしても所有者やその所在を確認ができない場合や、所有者による管理がされないことによって他人の権利・利益が侵害される場合(そのおそれがある場合も)に、その土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることでその土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになります。

共有制度の見直し(令和5年(2023年)4月1日施行)

共有状態にある不動産について、これまで所在が分からない共有者がいる場合は、その不動産の利用について共有者間の意思決定ができないといった問題が指摘されていました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるように共有制度全般について様々な見直しがされました。

共有物を利用しやすくするための見直し

共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和され、全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となります。
所在等が不明な共有者がいるときは、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者による管理行為や変更行為が可能となります。

共有関係の解消をしやすくするための仕組み

所在等が不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立てし、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となります。

遺産分割に関する新たなルールの導入(令和5年(2023年)4月1日施行)

相続が発生してから遺産分割されないままで長期間放置されると、その状態で相続が繰り返され、更に多くの相続人が土地を共有することになり、遺産の管理・処分が難しくなります。
また遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、生前贈与を受けたことや療養看護など特別の寄与をしたことなどの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的です。ところが、遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が更に難しくなるといった問題があります。
そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する新たなルールが設けられ、被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分(又は指定相続分(遺言による相続))によって画一的に行うこととされました。

相隣関係の見直し(令和5年(2023年)4月1日施行)

隣地の所有者やその所在が分からない場合は、例えば隣地の所有者から隣地の利用や、伸びてきた枝の切取りなどに必要となる同意を得ることができず、土地を円滑に利活用することができません。
そこで、隣地を円滑・適正に使用できるように相隣関係に関するルールの様々な見直しがされました。

隣地使用権のルールの見直し

• ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備
• 越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

上記以外にも様々な法的なルールの整備がされています。

出典：政府広報オンライン「相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？」

(新堀)